Mietrendite, Wertentwicklungs-Szenarien und Eigenkapital-Rendite für deine Mietimmobilie
Hinweis: Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuer-, Finanzierungs- oder Rechtsberatung.
Hinweis: Alle Ergebnisse sind unverbindliche Muster- und Beispielrechnungen (Modell-/Szenario-Rechnungen) auf Basis deiner Eingaben und vereinfachter Annahmen — keine Prognosen, keine Garantien und kein Ersatz für eine individuelle Steuer-, Bank-/Finanzierungs-, Versicherungs- oder Rechtsberatung durch eine hierzu berechtigte Person. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben und Berechnungsergebnisse wird keine Gewähr übernommen; die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung. Die Wertentwicklungs-Szenarien beruhen auf bundesweiten Basiswerten (siehe „Datengrundlage“ bei den Ergebnissen). Ausführlicher Haftungsausschluss: siehe Impressum.
Trage die Eckdaten deiner Immobilie ein. Felder mit * Pflichtfeld — alles andere hat sinnvolle Vorschläge, die du anpassen kannst.
Eigenkapital, Laufzeit und Zinsen — der Rechner trennt den Zins während der Zinsbindung vom Anschlusszins.
Jährliche Verzinsung angenommen, kann von monatlicher Tilgung (wie bei deiner Bank üblich) leicht abweichen.
Von den Objektdaten bis zur Auswertung — ohne Anmeldung.
Bundesland, Kaufpreis, Gebäudeanteil für die AfA (%), Kaufnebenkosten (%), Wohnfläche und Baujahr eingeben; aus dem Baujahr leitet der Rechner einen AfA-Satz ab, den du ändern kannst.
Kaltmiete pro Monat und Bewirtschaftungskosten pro Monat eintragen. Sind die Bewirtschaftungskosten unbekannt, schlägt der Rechner anhand von Wohnfläche und Baujahr einen groben Richtwert vor, den du übernehmen oder ändern kannst (keine Prüfung deines Objekts).
Persönlichen Grenzsteuersatz, erwartete jährliche Mietpreissteigerung und Kostensteigerung der Bewirtschaftungskosten festlegen.
Eigenkapital, Laufzeit oder Anfangstilgung, Zinsbindung sowie Zinssatz während und nach der Zinsbindung (Anschlusskredit) eingeben.
Der Rechner zeigt jährlichen Cashflow nach Steuer, das Vermögen bei Verkauf im Vergleich zum eingesetzten Geld, die EK-Rendite (IRR) in drei Wertentwicklungs-Szenarien sowie eine Sensitivitätstabelle, wie sich unterschiedliche Eigenkapitalquoten und Zinssätze auf die Rendite auswirken.
Was der Rechner berechnet und wie du die Ergebnisse einordnest. Ausführlicher im Ratgeber, mit Zahlen in den Beispielrechnungen und mit Formeln in der Methodik.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Jahreskaltmiete nach einem pauschalen Mietausfall von 3 % abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten, geteilt durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten). Aussagekräftiger als die reine Bruttorendite (die der Rechner ebenfalls samt Kaufpreisfaktor anzeigt) — Steuern und Finanzierung bildet sie aber nicht ab.
Mehr erfahrenVerzinsung deines eingesetzten Geldes (interner Zinsfuß, IRR): berücksichtigt, wann du wie viel einzahlst und zurückbekommst. Der Rechner zeigt sie für ein wählbares Verkaufsjahr in drei Wertentwicklungs-Szenarien.
Mehr erfahrenWas pro Jahr nach Bankrate, Kosten und Steuer tatsächlich übrig bleibt oder zugezahlt werden muss. Die Abschreibung (AfA) senkt die Steuer, belastet aber nicht dein Bankkonto.
Mehr erfahrenMit Fremdkapital kann die Rendite auf dein Eigenkapital steigen, wenn der Zins unter der Objektrendite liegt — bei steigenden Zinsen kann sich das umkehren. Die Sensitivitätstabelle zeigt das in 12 Kombinationen.
Mehr erfahrenSteuerlich abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht Grund und Boden. Der Rechner leitet vereinfachend einen linearen Satz aus dem Baujahr ab (typisch 2 %; der steuerlich maßgebliche Satz kann abweichen) und lässt dich Satz und Gebäudeanteil anpassen.
Mehr erfahrenLiegen zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag nicht mehr als 10 Jahre, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein (persönlicher Steuersatz), danach ist er grundsätzlich nicht steuerpflichtig. Der Rechner berücksichtigt das vereinfacht.
Mehr erfahrenStand:
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Der Cashflow einer Immobilie nach Steuern ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltung), der Bankrate (Zins und Tilgung) sowie der Steuerlast. Vereinfacht berechnet sich die Steuerlast, indem von den Einnahmen die Abschreibung (AfA), die Zinskosten und abzugsfähige Aufwendungen abgezogen und mit dem persönlichen Grenzsteuersatz multipliziert werden; die tatsächliche Besteuerung kann im Einzelfall abweichen. Ein Immobilien-Rendite-Rechner kann diese Modellrechnung für jedes Jahr der Haltedauer automatisieren.
Der Hebeleffekt beschreibt, dass Fremdkapital (Bankdarlehen) die Eigenkapitalrendite steigern kann. Liegt der Zinssatz für das Darlehen unter der Gesamtrendite der Immobilie, kann sich die prozentuale Rendite auf das selbst eingesetzte Kapital erhöhen. Steigen die Zinsen oder sinkt die Rendite, kann sich der Effekt umkehren und Verluste verstärken. Eine EK-/Zins-Sensitivitätsanalyse zeigt, wie stark dieser Effekt in der Modellrechnung bei unterschiedlichen Eigenkapitalquoten und Zinsniveaus ausfällt.
Wird eine Immobilie, die nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, in Deutschland verkauft und liegen zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag nicht mehr als 10 Jahre, kann auf den Veräußerungsgewinn Einkommensteuer nach § 23 EStG anfallen (umgangssprachlich Spekulationssteuer). Sie richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz und kann die Gesamtrendite bei kurzfristigem Verkauf mindern. Liegen mehr als 10 Jahre dazwischen, ist der Gewinn bei privaten Verkäufern grundsätzlich nicht steuerpflichtig; Sonderfälle sind möglich. Bei der Renditeberechnung ist es daher sinnvoll, diese Steuer für verschiedene Verkaufszeitpunkte zu simulieren, statt nur einen fixen Zeitpunkt zu betrachten.
Die EK-/Zins-Sensitivitätsanalyse zeigt in einer Modellrechnung Chancen und Risiken der Finanzierungsstruktur. Sie berechnet dieselbe Immobilie für mehrere Kombinationen aus Eigenkapitalquote und angenommenem, durchgehend gleichbleibendem Zinssatz. So wird sichtbar, ab welchem Zinsniveau die Rendite stark absinkt oder der Cashflow negativ wird – unabhängig vom tatsächlich vereinbarten Zins während der Zinsbindung. Das kann helfen, die Finanzierungsstruktur auf steigende Anschlusszinsen zu prüfen.
Die Eigenkapitalrendite (interner Zinsfuß, IRR) beschreibt die Verzinsung deines eingesetzten Geldes: Sie berücksichtigt, wann du wie viel einzahlst (Eigenkapital, laufende Zuzahlungen) und zurückbekommst (Überschüsse, Verkaufserlös nach Restschuld und Steuer). In den ersten Jahren drücken die einmaligen Kaufnebenkosten sowie eine mögliche Steuer auf Veräußerungsgewinne bei frühem Verkauf die Rendite; mit längerer Haltedauer verteilen sich diese Kosten auf mehr Jahre. Je nach Verkaufsjahr und Wertentwicklung fällt das Ergebnis sehr unterschiedlich aus. Der Rechner zeigt die Rendite deshalb für drei Wertentwicklungs-Szenarien als Modellrechnung; eine Verkaufsempfehlung ist damit nicht verbunden.
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis, ohne Kosten abzuziehen. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten, laufende Bewirtschaftungskosten und im Rechner einen pauschalen Mietausfall von 3 % und ist damit aussagekräftiger; die genaue Definition kann je nach Anbieter variieren. Beide Kennzahlen bilden jedoch weder Steuereffekte noch den Effekt der Fremdfinanzierung ab – dafür sind Cashflow-nach-Steuer- und Eigenkapitalrendite-Berechnungen nötig.
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erlaubt es, den Gebäudewert – nicht Grund und Boden – steuerlich über die Nutzungsdauer abzuschreiben und kann dadurch die zu versteuernden Mieteinnahmen mindern. Maßgeblich ist der Gebäudeanteil am Kaufpreis, der sich je nach Objekt und Lage deutlich unterscheiden kann; Anhaltspunkte können der Kaufvertrag oder ein Gutachten liefern. Der steuerlich maßgebliche Abschreibungssatz hängt unter anderem vom Fertigstellungsjahr ab (§ 7 EStG); der Rechner leitet vereinfachend einen linearen Satz aus dem Baujahr ab (vor 1925: 2,5 %, 1925 bis 2022: 2 %, ab 2023: 3 %), den du ändern kannst.
Als grober Richtwert können pauschale Modellansätze herangezogen werden, etwa in Anlehnung an § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (Instandhaltung, gestaffelt nach dem Baualter des Gebäudes) und an die ImmoWertV Anlage 3 (Verwaltung). Diese Ansätze werden regelmäßig angepasst und bilden die Kosten eines konkreten Objekts nur ungefähr ab. Die Schätzung ersetzt keine Objektbesichtigung und keine Prüfung der tatsächlichen Kosten, kann aber ein Startwert für die Renditeberechnung sein.
Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB begrenzt bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete die Erhöhung der Bestandsmiete grundsätzlich auf höchstens 20 % innerhalb von drei Jahren; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen per Verordnung bestimmen, auf höchstens 15 %. Für andere Mietformen (z. B. Staffel- oder Indexmiete) und für die Neuvermietung gelten eigene Regeln. Die Vorschriften und Gebietsverordnungen können sich ändern. Im Rechner ist die Mietpreissteigerung eine frei wählbare Annahme (Standard: 2 % p. a.), keine Prognose und keine rechtliche Prüfung.
Das Immo Rechenwerk verbindet Mietrendite (netto), jährlichen Cashflow nach Steuern unter Berücksichtigung der AfA und die Eigenkapitalrendite (interner Zinsfuß, IRR) als Modellrechnung in einem Tool, inklusive mehrerer Wertentwicklungs-Szenarien und wählbarem Verkaufsjahr.
Die Bankrate besteht aus Zins und Tilgung und ist bei hoher Finanzierung oft höher als die Miete nach Bewirtschaftungskosten und Steuer. Die Tilgung baut zwar Vermögen auf, belastet aber den Cashflow; deshalb muss in den ersten Jahren häufig zugezahlt werden. Wie hoch die Zuzahlung ausfällt, hängt vor allem von Eigenkapital, Zins, Miete und Kosten ab. Der Rechner zeigt sie als monatliche Zuzahlung im ersten Jahr und als höchsten Zuzahlungsstand (Modellrechnung).
Auf unserem Server werden deine Eingaben nicht gespeichert: Sie werden zur Berechnung übertragen, dort verarbeitet und danach verworfen. Nur wenn du im Cookie-Banner „Alle akzeptieren“ wählst, übermittelt der Rechner zusätzlich an Google Analytics: den Klick auf „Berechnen“, den PDF-Download, den Wechsel zwischen den Rechnern sowie das Bundesland und eine grobe Kaufpreisklasse (auf volle 100.000 € abgerundet) — keine Beträge, Einkommen oder Raten. Diese Angaben werden in Google Analytics 2 Monate gespeichert und danach automatisch gelöscht. Näheres steht in der Datenschutzerklärung.
Die Ergebnisse sind unverbindliche Modellrechnungen auf Basis deiner Eingaben und vereinfachter Annahmen, zum Beispiel jährliche statt monatlicher Verzinsung, ein pauschaler Mietausfall und eine vereinfachte Steuer. Sie sind keine Prognose und ersetzen keine Beratung; die Annahmen findest du in der Methodik.
Um das einzuschätzen, können Mietrendite, laufender Cashflow nach Steuern, die Eigenkapitalrendite über die geplante Haltedauer sowie die Sensitivität gegenüber Zinsänderungen betrachtet werden – nicht nur die Bruttomietrendite. Das Immo Rechenwerk bildet diese Faktoren in einer kostenlosen Modellrechnung ab und zeigt zusätzlich, wie sich ein früherer oder späterer Verkauf im Modell auswirkt. Die Ergebnisse sind keine Anlageempfehlung und keine Garantie; eine Kaufentscheidung sollte nicht allein darauf beruhen.
