Gemeinsame Annahmen
Kurz gesagt: Die drei Kapitalanlage-Fälle A bis C verwenden dieselben Standardannahmen des Rechners; nur Kaufpreis, Miete, Kosten, Eigenkapital, Steuersatz und Tilgung unterscheiden sich. Die Ergebnisse stammen direkt aus dem Rechenkern des Rechners und sind damit nachrechenbar.
| Wertentwicklung | 3 % p. a. (Mittel-Szenario, Gebäude und Grundstück) |
|---|---|
| Mietsteigerung / Kostensteigerung | 2 % p. a. / 2 % p. a. |
| Mietausfall | 3 % der Kaltmiete (pauschal) |
| Abschreibung (AfA) | 2 % linear auf den Gebäudeanteil (70 % des Kaufpreises plus anteilige Nebenkosten) |
| Kaufnebenkosten | 10 % des Kaufpreises (Pauschale) |
| Zins | 3,5 % während der Zinsbindung (10 Jahre) und danach |
| Verzinsung | jährlich (Banken rechnen meist monatlich) |
Formeln und Standardannahmen im Detail · Mit deinen Zahlen rechnen
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Fall A: kleine Eigentumswohnung
Kurz gesagt: Bei 120.000 € Kaufpreis und 480 € Kaltmiete pro Monat liegt die Bruttomietrendite bei 4,80 % und die Nettomietrendite bei 3,60 %. Im ersten Jahr ergibt sich nach Steuer ein negativer Cashflow von -1.207 €, es müsste also zugezahlt werden. Die EK-Rendite (IRR) bei Verkauf nach 10 Jahren beträgt in dieser Modellrechnung 6,87 % p. a., nach 20 Jahren 8,11 % p. a.
| Kaufpreis | 120.000 € |
|---|---|
| Gesamtinvestition (inkl. 10 % Nebenkosten) | 132.000 € |
| Kaltmiete pro Monat | 480 € |
| Bewirtschaftungskosten pro Monat | 70 € |
| Eigenkapital | 30.000 € |
| Darlehen | 102.000 € |
| Tilgung | 25 Jahre Laufzeit |
| Grenzsteuersatz | 35,00 % |
| Bruttomietrendite | 4,80 % |
|---|---|
| Kaufpreisfaktor | 20,8 |
| Nettomietrendite (nach Mietausfall und Kosten) | 3,60 % |
| Monatliche Rate (Jahr 1) | 516 € |
| Cashflow Jahr 1 vor Steuer | -1.442 € |
| Cashflow Jahr 1 nach Steuer | -1.207 € |
| EK-Rendite (IRR) p. a. bei Verkauf nach 10 Jahren | 6,87 % |
| EK-Rendite (IRR) p. a. bei Verkauf nach 20 Jahren | 8,11 % |
Die EK-Rendite ist hier der interne Zinsfuß (IRR) deines eingesetzten Geldes bei Verkauf nach der genannten Haltedauer: Er berücksichtigt, wann du Eigenkapital und Zuzahlungen einzahlst und wann Überschüsse und der Verkaufserlös (nach Restschuld, vereinfachter Steuer auf Veräußerungsgewinne und angenommener Vorfälligkeitsentschädigung) zurückfließen (siehe Methodik). Sie ist eine Modellrechnung, keine Prognose.
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Fall B: mittelgroße Eigentumswohnung
Kurz gesagt: Bei 250.000 € Kaufpreis und 850 € Kaltmiete pro Monat liegt die Bruttomietrendite bei 4,08 % und die Nettomietrendite bei 3,10 %. Im ersten Jahr ergibt sich nach Steuer ein negativer Cashflow von -2.109 €, es müsste also zugezahlt werden. Die EK-Rendite (IRR) bei Verkauf nach 10 Jahren beträgt in dieser Modellrechnung 5,66 % p. a., nach 20 Jahren 7,88 % p. a.
| Kaufpreis | 250.000 € |
|---|---|
| Gesamtinvestition (inkl. 10 % Nebenkosten) | 275.000 € |
| Kaltmiete pro Monat | 850 € |
| Bewirtschaftungskosten pro Monat | 115 € |
| Eigenkapital | 60.000 € |
| Darlehen | 215.000 € |
| Tilgung | 2,00 % Anfangstilgung (Rate konstant, Laufzeit ca. 30 Jahre) |
| Grenzsteuersatz | 42,00 % |
| Bruttomietrendite | 4,08 % |
|---|---|
| Kaufpreisfaktor | 24,5 |
| Nettomietrendite (nach Mietausfall und Kosten) | 3,10 % |
| Monatliche Rate (Jahr 1) | 985 € |
| Cashflow Jahr 1 vor Steuer | -3.311 € |
| Cashflow Jahr 1 nach Steuer | -2.109 € |
| EK-Rendite (IRR) p. a. bei Verkauf nach 10 Jahren | 5,66 % |
| EK-Rendite (IRR) p. a. bei Verkauf nach 20 Jahren | 7,88 % |
Die EK-Rendite ist hier der interne Zinsfuß (IRR) deines eingesetzten Geldes bei Verkauf nach der genannten Haltedauer: Er berücksichtigt, wann du Eigenkapital und Zuzahlungen einzahlst und wann Überschüsse und der Verkaufserlös (nach Restschuld, vereinfachter Steuer auf Veräußerungsgewinne und angenommener Vorfälligkeitsentschädigung) zurückfließen (siehe Methodik). Sie ist eine Modellrechnung, keine Prognose.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Fall C: größere Wohnung mit hoher Eigenkapitalquote
Kurz gesagt: Bei 400.000 € Kaufpreis und 1.250 € Kaltmiete pro Monat liegt die Bruttomietrendite bei 3,75 % und die Nettomietrendite bei 2,79 %. Im ersten Jahr ergibt sich nach Steuer ein negativer Cashflow von -8.108 €, es müsste also zugezahlt werden. Die EK-Rendite (IRR) bei Verkauf nach 10 Jahren beträgt in dieser Modellrechnung 4,31 % p. a., nach 20 Jahren 6,25 % p. a.
| Kaufpreis | 400.000 € |
|---|---|
| Gesamtinvestition (inkl. 10 % Nebenkosten) | 440.000 € |
| Kaltmiete pro Monat | 1.250 € |
| Bewirtschaftungskosten pro Monat | 190 € |
| Eigenkapital | 120.000 € |
| Darlehen | 320.000 € |
| Tilgung | 20 Jahre Laufzeit |
| Grenzsteuersatz | 42,00 % |
| Bruttomietrendite | 3,75 % |
|---|---|
| Kaufpreisfaktor | 26,7 |
| Nettomietrendite (nach Mietausfall und Kosten) | 2,79 % |
| Monatliche Rate (Jahr 1) | 1.876 € |
| Cashflow Jahr 1 vor Steuer | -10.246 € |
| Cashflow Jahr 1 nach Steuer | -8.108 € |
| EK-Rendite (IRR) p. a. bei Verkauf nach 10 Jahren | 4,31 % |
| EK-Rendite (IRR) p. a. bei Verkauf nach 20 Jahren | 6,25 % |
Die EK-Rendite ist hier der interne Zinsfuß (IRR) deines eingesetzten Geldes bei Verkauf nach der genannten Haltedauer: Er berücksichtigt, wann du Eigenkapital und Zuzahlungen einzahlst und wann Überschüsse und der Verkaufserlös (nach Restschuld, vereinfachter Steuer auf Veräußerungsgewinne und angenommener Vorfälligkeitsentschädigung) zurückfließen (siehe Methodik). Sie ist eine Modellrechnung, keine Prognose.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Fall D: selbst genutzte Eigentumswohnung
Kurz gesagt: Bei 400.000 € Kaufpreis und 80.000 € Eigenkapital beträgt das Darlehen 360.000 €; die Rate liegt bei 1.650 € pro Monat (3,50 % Zins, 2,00 % Anfangstilgung). Die Belastungsquote beträgt 30,00 %, das verfügbare Geld nach Wohnkosten 3.600 € pro Monat vor Lebenshaltungskosten. Nach 10 Jahren Zinsbindung sind noch 275.534 € offen. Alle Werte sind eine Modellrechnung ohne Empfehlung.
| Kaufpreis | 400.000 € |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | 40.000 € (10,00 %) |
| Eigenkapital | 80.000 € |
| Darlehen | 360.000 € |
| Nettoeinkommen des Haushalts pro Monat (nur Beispielwert) | 5.500 € |
| Bewirtschaftung und Instandhaltung pro Monat | 250 € |
| Zins während / nach der Zinsbindung | 3,50 % / 4,00 % |
| Anfangstilgung / Zinsbindung | 2,00 % / 10 Jahre |
| Vergleichbare Kaltmiete pro Monat | 1.500 € |
| Mietsteigerung / Kostensteigerung | 2,00 % / 2,00 % |
| Verzinsung des angelegten Geldes (Annahme) | 3,00 % |
| Zeithorizont im Vergleich | 15 Jahre |
| Monatsrate (Jahr 1) | 1.650 € |
|---|---|
| Zinsen / Tilgung im ersten Jahr | 12.600 € / 7.200 € |
| Belastungsquote (Rate ÷ Nettoeinkommen, im Rechner nur im Browser berechnet) | 30,00 % |
| Verfügbar nach Wohnkosten pro Monat (vor Lebenshaltungskosten, im Rechner nur im Browser berechnet) | 3.600 € |
| Darlehen zum Kaufpreis / Eigenkapitalquote (von der Gesamtinvestition) | 90,00 % / 18,18 % |
| Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung | 275.534 € |
| Neue Monatsrate bei Anschlusszins 4,50 % (gleiche Restlaufzeit von ca. 19,4 Jahre) | 1.799 € |
| Gesamtzinskosten über die Laufzeit | 248.688 € (Laufzeit ca. 31 Jahre) |
| Käufer-Vermögen nach 15 Jahren (Mittel-Szenario) | 395.201 € |
| Mieter-Vermögen nach 15 Jahren | 174.747 € |
Fall D rechnet ohne Steuer, AfA und Mieteinnahmen: Bei ausschließlicher Eigennutzung werden Gewinne aus dem Verkauf grundsätzlich nicht besteuert (Sonderfälle möglich). Die Belastungsquote ist eine Zahl ohne Bewertung; Banken prüfen individuell. Einkommensangaben nennt Fall D nur als Beispielwerte: Im Rechner bleiben solche Angaben in deinem Browser und werden nicht an den Server übertragen oder gespeichert. Das Vermögen im Vergleich zeigt Zahlen unter den genannten Annahmen, keine Empfehlung (siehe Methodik).
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