Grundprinzip
Kurz gesagt: Der Rechner bildet eine vermietete Immobilie über bis zu 30 Jahre in Jahreswerten ab: Miete, Kosten, Finanzierung, Steuer und Wertentwicklung. Die Verzinsung erfolgt jährlich, was von der monatlichen Rechnung einer Bank leicht abweichen kann. Die Eingaben werden zur Berechnung an den Server übertragen und dort nicht gespeichert.
Alle Kennzahlen entstehen aus denselben Jahreswerten. Dadurch sind Rendite, Cashflow und PDF-Export untereinander konsistent. Die Rechnung läuft für drei Wertentwicklungs-Szenarien parallel; Miete, Kosten und Finanzierung sind in allen drei Szenarien gleich.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Mietrenditen und Kaufpreisfaktor
Kurz gesagt: Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zuerst den pauschalen Mietausfall und die Bewirtschaftungskosten ab und teilt durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Nebenkosten). Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete.
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete × (1 − Mietausfall) − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
- Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Der Mietausfall wird in der Nettomietrendite und im Cashflow gleich behandelt. Begriffe im Detail: Ratgeber.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Finanzierung: Laufzeit oder Anfangstilgung
Kurz gesagt: Das Darlehen kann über die Laufzeit oder über die Anfangstilgung beschrieben werden. Bei Laufzeit berechnet der Rechner die Annuität über die gesamte Laufzeit; bei Anfangstilgung ist die Rate Darlehenssumme mal (Zins plus Anfangstilgung) und bleibt konstant, die Laufzeit ergibt sich daraus.
- Laufzeitmodus: Annuität = Darlehen × Zins ÷ (1 − (1 + Zins)^−Laufzeit); nach der Zinsbindung wird die Restschuld mit dem Anschlusszins über die Restlaufzeit neu berechnet
- Anfangstilgungsmodus: Rate = Darlehen × (Zins + Anfangstilgung); nach der Zinsbindung bleibt die Rate gleich, der Anschlusszins ändert nur die Aufteilung in Zins und Tilgung
- Zins im Jahr = Restschuld am Jahresanfang × Zinssatz; Tilgung = Rate − Zins
- Darlehen = Gesamtinvestition − Eigenkapital
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Cashflow nach Steuer
Kurz gesagt: Der Cashflow nach Steuer ist Miete nach Mietausfall, minus Bewirtschaftungskosten, minus Rate, minus Steuer. Die Steuer wird vereinfacht mit deinem Grenzsteuersatz auf das steuerliche Ergebnis berechnet; negative Ergebnisse wirken als Steuerersparnis.
- Steuerliches Ergebnis = Miete nach Mietausfall − Bewirtschaftungskosten − Zinsen − Abschreibung (AfA)
- Steuer = steuerliches Ergebnis × Grenzsteuersatz (negativ = Ersparnis)
- Cashflow nach Steuer = Miete nach Mietausfall − Bewirtschaftungskosten − Rate − Steuer
- AfA = Gebäudeanteil (inkl. anteiliger Nebenkosten) × Abschreibungssatz
Die Tilgung ist nicht abziehbar, belastet aber den Cashflow. Steuerliche Sonderfälle (z. B. Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Verlustverrechnung) bildet der Rechner nicht ab. Mehr: Ratgeber.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Wertentwicklung und Szenarien
Kurz gesagt: Der Immobilienwert entwickelt sich in drei Szenarien (pessimistisch, mittel, optimistisch) mit 1 %, 3 % und 5 % pro Jahr. Die Basiswerte sind an Daten des Statistischen Bundesamts angelehnt und keine Prognose für ein konkretes Objekt.
Gebäude und Grundstück werden gemeinsam fortgeschrieben. Quelle der Basiswerte: Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex bzw. Verbraucherpreisindex (Nettokaltmiete), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Eigenkapitalrendite
Kurz gesagt: Die Eigenkapitalrendite ist der interne Zinsfuß (IRR) deines Eigenkapitals: Er berücksichtigt, wann du Eigenkapital und laufende Zuzahlungen einzahlst und wann Überschüsse und der Verkaufserlös zurückfließen. Einmalige Kaufnebenkosten zählen als Kosten, deshalb sind die Werte bei kurzer Haltedauer niedrig oder negativ.
- Zahlungen: t0 = −Eigenkapital; t1 … tn = Cashflow nach Steuer des jeweiligen Jahres (Zuzahlungen negativ); zusätzlich in tn: Verkaufserlös = Immobilienwert − Restschuld − Steuer auf Veräußerungsgewinn − angenommene Vorfälligkeitsentschädigung
- EK-Rendite p. a. = der Zinssatz r, bei dem die Summe aller Zahlungen ÷ (1 + r)^t gleich 0 ist (interner Zinsfuß, IRR)
- Gesamtrendite (IRR): gleiche Methode mit der Gesamtinvestition als Einzahlung und dem Cashflow vor Kapitaldienst; Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung entfallen
Es gibt auch andere Definitionen, etwa den Vermögenszuwachs eines einzelnen Jahres geteilt durch das Eigenkapital. Weil dort einmalige Kaufnebenkosten nicht als Verlust gezählt werden und der Zeitpunkt der Zahlungen keine Rolle spielt, liefern solche Definitionen im ersten Jahr deutlich andere Werte. Alle Werte sind Modellrechnungen. Mehr: Ratgeber.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Vermögensdiagramm „Was du einzahlst, was dir gehört“
Kurz gesagt: Das Diagramm stellt für jedes Jahr das Nettovermögen bei Verkauf dem netto eingesetzten Geld gegenüber. Der Abstand zwischen beiden Linien ist der Gewinn oder Verlust, wenn du in diesem Jahr verkaufst; die Spanne zeigt das pessimistische und das optimistische Szenario.
- Nettovermögen bei Verkauf = Immobilienwert − Restschuld − Steuer auf Veräußerungsgewinn − angenommene Vorfälligkeitsentschädigung
- Netto eingesetztes Geld = Eigenkapital − kumulierter Cashflow nach Steuer (Zuzahlungen erhöhen, spätere Überschüsse senken den Betrag)
- Gewinn bei Verkauf = Nettovermögen bei Verkauf − netto eingesetztes Geld
Das Verkaufsjahr lässt sich im Diagramm per Klick, Ziehen oder Pfeiltasten wählen. Eine Verkaufsempfehlung ist damit nicht verbunden.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Standardannahmen
Kurz gesagt: Der Rechner verwendet Standardannahmen, die du im Formular überschreiben kannst. Sie sind bewusst einfach gehalten, werden unten mit ihrem jeweiligen Wert genannt und ersetzen keine Prüfung deines Objekts.
| Mietausfall | 3 % der Kaltmiete (pauschal, Standard) |
|---|---|
| Abschreibung (AfA) | 2 % linear (Standard ohne Baujahr); mit Baujahr abgeleitet (vor 1925: 2,5 %, 1925 bis 2022: 2 %, ab 2023: 3 %); überschreibbar |
| Gebäudeanteil am Kaufpreis | 70 % (änderbar) |
| Kaufnebenkosten | 10 % Pauschale im Formular (änderbar); nach Auswahl eines Bundeslands ein Richtwert aus Grunderwerbsteuer + Makler 3,5 % + Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 % |
| Grenzsteuersatz | 35 % als Beispielwert (frei wählbar) |
| Mietsteigerung | 2 % p. a. (frei wählbar, keine Prognose) |
| Kostensteigerung Bewirtschaftung | 2 % p. a. (Formular-Standard) |
| Wertentwicklung | 3 % p. a. im Mittel-Szenario, 1 % bzw. 5 % im pessimistischen bzw. optimistischen Szenario |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Annahme von 1 % der Restschuld bei Verkauf innerhalb der Zinsbindung (kein gesetzlicher Höchstbetrag) |
| Betrachtungszeitraum | 30 Jahre |
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Eigenheim: Rate, Tilgung und Kennzahlen
Kurz gesagt: Der Eigenheim-Modus verwendet dieselbe Finanzierungsmathematik wie der Anleger-Rechner: Annuitätendarlehen mit jährlicher Verzinsung und konstanter Rate, wahlweise über Laufzeit oder Anfangstilgung. Zusätzlich berechnet er das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis, die Eigenkapitalquote und die Gesamtzinskosten; Belastungsquote und verfügbares Geld nach Wohnkosten rechnet nur dein Browser mit deinen optionalen Haushaltsangaben. Eine Steuer-, AfA- oder Mietertragsrechnung gibt es in diesem Modus nicht.
- Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten; Darlehen = max(0; Gesamtinvestition − Eigenkapital)
- Rate bei Laufzeit = Darlehen × Zins ÷ (1 − (1 + Zins)^−Laufzeit); Rate bei Anfangstilgung = Darlehen × (Zins + Anfangstilgung)
- Zinsen im Jahr = Restschuld am Jahresanfang × Zins; Tilgung = Rate − Zinsen; Restschuld am Jahresende = Restschuld am Jahresanfang − Tilgung
- Belastungsquote = Monatsrate ÷ Nettoeinkommen; Verfügbar nach Wohnkosten = Nettoeinkommen − Verpflichtungen − Monatsrate − Bewirtschaftung (vor Lebenshaltungskosten)
- Darlehen zum Kaufpreis = Darlehen ÷ Kaufpreis (Banken beziehen das Darlehen auf ihren meist niedrigeren Beleihungswert, ihr Beleihungsauslauf ist deshalb oft höher); Eigenkapitalquote = Eigenkapital ÷ Gesamtinvestition; Gesamtzinskosten = Summe der Zinsen über die Laufzeit
Bei Eingabe der Anfangstilgung bleibt die Rate auch nach der Zinsbindung konstant; der Anschlusszins verändert nur die Aufteilung in Zins und Tilgung und damit die Laufzeit. Der Plan endet, sobald die Restschuld 0 ist, spätestens nach 40 Jahren. Belastungsquote und verfügbares Geld nach Wohnkosten sind rechnerische Kennzahlen ohne Bewertung; die genannte Faustregel (Rate etwa 35 bis 40 % des Nettoeinkommens) ist eine grobe Orientierung. Einkommen und Verpflichtungen werden ausschließlich im Browser verrechnet; sie werden nicht an den Server übertragen, nicht gespeichert und nicht ins PDF aufgenommen. Mehr: Ratgeber.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Eigenheim: Anschlusszins-Szenarien
Kurz gesagt: Für die Restschuld nach der Zinsbindung rechnet der Rechner Szenarien durch: deinen eingegebenen Anschlusszins sowie den Zins der Zinsbindung plus 1, 2 und 3 Prozentpunkte. Zu jedem Szenario zeigt er die neue Monatsrate bei gleicher Restlaufzeit und die Restlaufzeit bei gleicher Rate. Das sind Zahlen einer Modellrechnung, keine Prognose der künftigen Zinsen.
- Geplante Restlaufzeit = Laufzeit − Zinsbindung (Eingabe über die Laufzeit) bzw. die Zeit, in der die Restschuld beim Zins der Zinsbindung mit der bisherigen Rate getilgt wird (Eingabe über die Anfangstilgung)
- Neue Jahresrate bei gleicher Restlaufzeit = Restschuld × Zins ÷ (1 − (1 + Zins)^−Restlaufzeit); beim Zins der Zinsbindung ergibt sich genau die bisherige Rate
- Restlaufzeit bei gleicher Rate = −ln(1 − Restschuld × Zins ÷ Rate) ÷ ln(1 + Zins); ist die Rate nicht größer als die Jahreszinsen, wird das Darlehen im Modell nicht getilgt
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Eigenheim: Kaufen oder mieten
Kurz gesagt: Der Vergleich ist eine Modellrechnung zum Vermögen nach einer wählbaren Zahl von Jahren. Käufer zahlen Rate und Bewirtschaftung, Mieter die Miete; wer in einem Jahr weniger zahlt, legt die Differenz mit dem angenommenen Zins an. Alle Annahmen sind sichtbar und änderbar. Das Ergebnis zeigt das Vermögen im Vergleich, keine Empfehlung.
- Käufer-Zahlung im Jahr t = Rate im Jahr t + Bewirtschaftung im Jahr t (steigt mit der Kostensteigerung); Mieter-Zahlung = Miete im Jahr t (steigt mit der Mietsteigerung)
- Differenz = Käufer-Zahlung − Mieter-Zahlung; ist sie positiv, legt der Mieter sie an, ist sie negativ, legt der Käufer den Betrag an (jeweils mit dem Anlagezins, jährliche Verzinsung)
- Käufer-Vermögen = Immobilienwert − Restschuld + angelegte Ersparnis (Startwert: Eigenkapital, das die Gesamtinvestition übersteigt, sonst 0); Mieter-Vermögen = Eigenkapital mit Anlagezins fortgeschrieben + angelegte Differenzen
- Die Kaufnebenkosten zahlt der Käufer aus seinem Eigenkapital; sie stecken schon im Darlehen (Gesamtinvestition − Eigenkapital) und werden dem Mieter nicht zusätzlich gutgeschrieben
- Immobilienwert = Kaufpreis × (1 + Wertentwicklung)^t für die drei Szenarien 1 %, 3 % und 5 % p. a.
Nicht enthalten sind Steuern, Verkaufsnebenkosten, Renovierungen und Mietwechsel. Bei ausschließlicher Eigennutzung werden Gewinne aus dem Verkauf grundsätzlich nicht besteuert; Sonderfälle sind möglich. Der Rechner enthält keine Steuerrechnung und ersetzt keine Steuerberatung. Mehr: Ratgeber.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Eigenheim: Standardannahmen
Kurz gesagt: Auch der Eigenheim-Modus verwendet Standardannahmen, die du im Formular überschreiben kannst. Sie sind bewusst einfach gehalten, werden hier mit ihrem jeweiligen Wert genannt und ersetzen keine Prüfung deiner Situation.
| Kaufnebenkosten | 10 % Pauschale im Formular (änderbar); nach Auswahl eines Bundeslands ein Richtwert aus Grunderwerbsteuer (Sätze Stand Oktober 2026, sie ändern sich per Landesgesetz) + Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 % (+ deine Maklerprovision, falls eingetragen) |
|---|---|
| Kostensteigerung Bewirtschaftung | 2 % p. a. (frei wählbar, keine Prognose) |
| Mietsteigerung | 2 % p. a. (frei wählbar, keine Prognose) |
| Verzinsung des alternativ angelegten Geldes | 3 % p. a. (Annahme, keine Prognose und keine Renditezusage) |
| Zeithorizont im Vergleich Kaufen oder mieten | 15 Jahre (1 bis 30 Jahre wählbar) |
| Wertentwicklung | 3 % p. a. im Mittel-Szenario, 1 % bzw. 5 % im pessimistischen bzw. optimistischen Szenario |
| Plan-Höchstdauer | 40 Jahre |
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Grenzen des Modells
Kurz gesagt: Der Rechner ist ein Modell mit Jahreswerten und vereinfachten Annahmen. Er kennt keine individuellen Steuerverhältnisse, keine Sonderfälle bei Finanzierung oder Vermietung und keine tagesaktuellen Rechtsänderungen.
Regionale Richtwerte (z. B. Grunderwerbsteuer je Bundesland, Kostenpauschalen) sind Annahmen und können vom tatsächlichen Wert abweichen. Verbindliche Auskünfte erhältst du bei einer hierzu berechtigten Person.
Im Eigenheim-Modus nicht abgebildet sind insbesondere Förderkredite und Zuschüsse (z. B. KfW-Programme; ihre Bedingungen ändern sich, bei Bank oder Förderstelle erfragen), Sondertilgungen und ein Wechsel des Tilgungssatzes, Grundsteuer, Hausgeld und Rücklagen (soweit du sie nicht in die Bewirtschaftung einträgst), Lebenshaltungskosten sowie Steuern. Die Konditionen deiner Bank können abweichen.
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Änderungsprotokoll
Kurz gesagt: Hier steht, wann sich die Berechnung oder die Erklärungen des Rechners zuletzt geändert haben, damit du Ergebnisse und Texte zeitlich einordnen kannst. Der Stand dieser Seite ist der 22.10.2026.
| 22.10.2026 | Grunderwerbsteuersätze auf Stand Oktober 2026 korrigiert (Hamburg 5,5 %, Sachsen 5,5 %, Thüringen 5,0 %, Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %, Bremen 5,5 %) — wirkt auf Richtwert und Server-Rückfall beider Rechner; Eigenheim: Mieter startet im Vergleich Kaufen oder mieten mit dem Eigenkapital (Kaufnebenkosten nicht doppelt gezählt), Anschlusszins-Szenarien mit gleicher Restlaufzeit, Begriffe „Darlehen zum Kaufpreis“ und „verfügbar nach Wohnkosten“, Belastungsquote = Rate ÷ Nettoeinkommen |
|---|---|
| 21.10.2026 | Eigenheim-Modus (Rate, Tilgung, Anschlusszins-Szenarien, Kaufen oder mieten); Hinweis bei ungewöhnlichen Eingaben; Ereignismessung nur nach Einwilligung |
| 15.10.2026 | EK-Rendite als interner Zinsfuß (IRR); Vermögensdiagramm statt „Maximale Rendite“; AfA-Satz aus dem Baujahr; neue Kennzahlen zu Zuzahlungen; Google Analytics erst nach Einwilligung |
| 13.10.2026 | Tilgung wahlweise über Anfangstilgung; Nettomietrendite nach Mietausfall; Maklersatz-Standard im Detailpfad 3,5 % |
| 12.10.2026 | Neugestaltung von Website und PDF, Ratgeber, überarbeitete FAQ und Rechtshinweise |
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).