- Nettomietrendite
- Eigenkapitalrendite
- Cashflow nach Steuer
- Hebeleffekt (Leverage)
- Abschreibung (AfA)
- Veräußerungsgewinne (§ 23 EStG)
- Kappungsgrenze und Mietsteigerung
- Bewirtschaftungskosten schätzen
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Monatliche Rate (Annuitätendarlehen)
- Tilgung und Anfangstilgung
- Zinsbindung und Anschlusszins
- Eigenkapital und Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis
- Belastungsquote und verfügbares Geld nach Wohnkosten
- Kaufen oder mieten
Nettomietrendite
Kurz gesagt: Die Nettomietrendite zeigt, wie viel Prozent der Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) pro Jahr als Mietertrag übrig bleiben, nachdem nicht umlagefähige Kosten und ein pauschaler Mietausfall abgezogen wurden. Sie ist aussagekräftiger als die Bruttomietrendite, bildet aber weder Steuern noch die Finanzierung ab.
Die Nettomietrendite setzt die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zur Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, z. B. Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler). Sie ist aussagekräftiger als die Bruttomietrendite, die nur Kaltmiete und Kaufpreis vergleicht und keine Kosten abzieht. Der Rechner zieht von der Miete zusätzlich einen pauschalen Mietausfall von 3 % ab, damit Nettomietrendite und Cashflow zusammenpassen. Die Definitionen sind nicht einheitlich genormt; andere Anbieter rechnen teilweise anders.
Beide Kennzahlen bilden weder Steuereffekte noch den Effekt der Fremdfinanzierung ab. Dafür braucht es die Betrachtung von Cashflow nach Steuer und Eigenkapitalrendite. Der Rechner zeigt dir Brutto- und Nettomietrendite sowie den Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) live neben den Eingabefeldern ("Auf einen Blick").
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Eigenkapitalrendite
Kurz gesagt: Die Eigenkapitalrendite (interner Zinsfuß, IRR) ist die Verzinsung deines eingesetzten Geldes: Sie berücksichtigt, wann du wie viel einzahlst (Eigenkapital, laufende Zuzahlungen) und zurückbekommst (Überschüsse, Verkaufserlös nach Restschuld und Steuer). Der Rechner zeigt sie für ein gewähltes Verkaufsjahr und drei Wertentwicklungs-Szenarien als Modellrechnung, nicht als Prognose.
Die Eigenkapitalrendite (EK-Rendite) ist der interne Zinsfuß (IRR) des Zahlungsstroms deines Eigenkapitals: Am Anfang zahlst du das Eigenkapital ein, in den Folgejahren fließen Cashflows nach Steuer (Zuzahlungen sind negativ, Überschüsse positiv), und im Verkaufsjahr kommt der Verkaufserlös nach Abzug von Restschuld, Steuer auf den Veräußerungsgewinn und angenommener Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Dadurch zählt auch, wann das Geld fließt. Der Rechner zeigt die EK-Rendite für ein wählbares Verkaufsjahr (1 bis 30) und für drei Wertentwicklungs-Szenarien.
In den ersten Jahren drücken die einmaligen Kaufnebenkosten und eine mögliche Steuer bei frühem Verkauf die Rendite; je länger die Haltedauer, desto mehr verteilen sich diese Kosten. Mit fortschreitender Tilgung sinkt außerdem der Fremdkapitalanteil und damit tendenziell der Hebeleffekt. Die Werte hängen stark von Wertentwicklung, Verkaufsjahr und Finanzierung ab; sie sind Modellrechnungen und keine Verkaufsempfehlung.
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Cashflow nach Steuer
Kurz gesagt: Der Cashflow nach Steuer ist das, was pro Jahr nach Bewirtschaftungskosten, Bankrate (Zins und Tilgung) und Steuer übrig bleibt oder zugezahlt werden muss. Die Abschreibung (AfA) senkt die Steuer, belastet das Bankkonto aber nicht. Die Steuerberechnung im Rechner ist vereinfacht.
Der Cashflow nach Steuer ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, der Bankrate (Zins und Tilgung) und der Steuerlast. Der Rechner ermittelt die Steuerlast vereinfacht: Einnahmen abzüglich Abschreibung (AfA), Zinsen und Kosten, multipliziert mit dem von dir eingegebenen Grenzsteuersatz. Die tatsächliche Besteuerung (z. B. Verlustverrechnung, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer) kann davon abweichen. Die Tilgung ist nicht absetzbar, belastet aber den Cashflow.
Ein negativer Cashflow bedeutet, dass du in dem Jahr zuzahlen musst. Der Rechner markiert das Jahr, in dem der Cashflow erstmals positiv wird.
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Hebeleffekt (Leverage)
Kurz gesagt: Der Hebeleffekt beschreibt, dass Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöhen kann, wenn der Darlehenszins unter der Rendite der Immobilie liegt. Steigen die Zinsen oder sinkt die Rendite, kann sich der Effekt umkehren und Verluste verstärken.
Der Hebeleffekt beschreibt, dass Fremdkapital die Eigenkapitalrendite steigern kann: Liegt der Darlehenszins unter der Rendite der Immobilie, kann jeder zusätzlich finanzierte Euro die prozentuale Rendite auf dein Eigenkapital erhöhen. Steigen die Zinsen — etwa nach Ablauf der Zinsbindung — oder fällt die Rendite, kann sich der Effekt umkehren und Verluste verstärken.
Die EK-/Zins-Sensitivitätsanalyse rechnet dieselbe Immobilie für vier Eigenkapitalquoten (10, 20, 30, 40 %) und drei Zinssätze (3, 4, 5 %) durch, also in zwölf Kombinationen.
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Abschreibung (AfA)
Kurz gesagt: Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben; Grund und Boden sind nicht abschreibbar. Das kann die Steuerlast senken, ohne dass Geld abfließt. Der Rechner leitet vereinfachend einen linearen Satz aus dem Baujahr ab (vor 1925: 2,5 %, 1925 bis 2022: 2 %, ab 2023: 3 %); der tatsächliche Satz kann abweichen und lässt sich überschreiben.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es, den Gebäudewert — nicht Grund und Boden — über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Das kann die zu versteuernden Mieteinnahmen mindern, ohne dass Geld abfließt. Maßgeblich ist der Gebäudeanteil am Kaufpreis. Er ergibt sich nicht automatisch; Anhaltspunkte können z. B. der Kaufvertrag oder ein Gutachten liefern.
Der Rechner leitet den linearen AfA-Satz aus dem Baujahr ab (vor 1925: 2,5 %, 1925 bis 2022: 2 %, ab 2023: 3 %) und nutzt standardmäßig einen Gebäudeanteil von 70 %; beides kannst du anpassen. Ohne Baujahr rechnet er mit 2 %. Der steuerlich maßgebliche Abschreibungssatz hängt unter anderem vom Fertigstellungsjahr und der Art des Gebäudes ab (§ 7 EStG) und kann vom Ansatz des Rechners abweichen.
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Steuer auf Veräußerungsgewinne („Spekulationssteuer“, § 23 EStG)
Kurz gesagt: Wird eine nicht selbst genutzte Immobilie verkauft und liegen zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag nicht mehr als 10 Jahre, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein; liegen mehr als 10 Jahre dazwischen, ist er bei privaten Verkäufern grundsätzlich nicht steuerpflichtig. Sonderfälle sind möglich. Der Rechner bildet das vereinfacht ab.
Wird eine Immobilie, die nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, verkauft und liegen zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag nicht mehr als 10 Jahre, kann der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein — mit dem persönlichen Steuersatz, nicht mit einem festen Satz. Liegen mehr als 10 Jahre dazwischen, ist der Gewinn bei privaten Verkäufern grundsätzlich nicht steuerpflichtig; Sonderfälle (z. B. gewerblicher Grundstückshandel) können davon abweichen. Außerdem gibt es eine Freigrenze für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften.
Der Rechner berücksichtigt die Steuer vereinfacht für jedes Verkaufsjahr, jeweils ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer und Verkaufsnebenkosten. Dadurch wird der Sprung nach dem 10. Jahr im Vermögensdiagramm und in der EK-Rendite sichtbar.
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Kappungsgrenze und Mietsteigerung
Kurz gesagt: Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt Mieterhöhungen im Bestand bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich auf 20 % in drei Jahren, in bestimmten Gebieten auf 15 %. Für andere Mietformen gelten eigene Regeln. Im Rechner ist die Mietsteigerung eine frei wählbare Annahme.
Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis sind gesetzlich begrenzt. Bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren grundsätzlich höchstens um 20 % steigen (Kappungsgrenze); in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen per Verordnung bestimmen, um höchstens 15 %. Für andere Mietformen (z. B. Staffel- oder Indexmiete) und für die Neuvermietung gelten eigene Regeln. Die Vorschriften und die Gebietsverordnungen können sich ändern.
Im Rechner ist die Mietpreissteigerung eine frei wählbare Annahme (Standardwert 2 % p. a.), keine Prognose. Der Rechner begrenzt oder prüft deine Annahme nicht; beim Eingabefeld erscheint lediglich ein Hinweistext.
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Bewirtschaftungskosten schätzen
Kurz gesagt: Bewirtschaftungskosten sind nicht umlagefähige laufende Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung. Sind sie unbekannt, schätzt der Rechner einen groben Richtwert aus Wohnfläche und Baujahr. Die Schätzung ersetzt keine Prüfung deines Objekts und kann deutlich abweichen.
Zu den Bewirtschaftungskosten zählen nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung. Wenn du sie nicht kennst, schätzt der Rechner sie pauschal aus Wohnfläche und Baujahr — als grober Richtwert in Anlehnung an die Modellansätze der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 28 II. BV) und der ImmoWertV (Anlage 3). Diese Ansätze werden regelmäßig angepasst; der Rechner bildet sie nicht tagesaktuell ab.
Die Schätzung ersetzt keine Objektprüfung und kann deutlich von den tatsächlichen Kosten abweichen. Sobald du selbst einen Wert eintippst, bleibt dieser erhalten.
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Vorfälligkeitsentschädigung
Kurz gesagt: Löst du ein Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung ab, etwa beim Verkauf, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; ihre Höhe hängt vom Vertrag ab und kann erheblich sein. Der Rechner setzt als vereinfachte Annahme 1 % der Restschuld an. Das ist kein gesetzlicher Höchstbetrag.
Wird ein Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung abgelöst — typischerweise beim Verkauf —, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (vgl. §§ 490, 502 BGB). Ob und in welcher Höhe sie anfällt, hängt vom Darlehensvertrag, der Berechnungsmethode der Bank und der Zinsentwicklung ab; sie kann erheblich sein. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Der Rechner setzt als vereinfachte Annahme pauschal 1 % der Restschuld an, wenn der Verkauf innerhalb der Zinsbindung und innerhalb von zehn Jahren liegt (0,5 % bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit der Zinsbindung). Das ist weder ein gesetzlicher Höchstbetrag noch eine Prognose; die tatsächliche Entschädigung deiner Bank kann deutlich höher oder niedriger ausfallen.
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Begriffe zum Eigenheim-Rechner
Monatliche Rate (Annuitätendarlehen)
Kurz gesagt: Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich und besteht aus Zins und Tilgung. Der Rechner ermittelt sie aus der Darlehenssumme (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital), dem Zins und entweder der Laufzeit oder der Anfangstilgung. Beispiel: 360.000 € bei 3,50 % Zins und 2,00 % Anfangstilgung ergeben 1.650 € pro Monat. Der Rechner verzinst vereinfachend jährlich.
Die Rate setzt sich aus einem Zinsanteil (Restschuld × Zins) und einem Tilgungsanteil zusammen. Weil die Restschuld sinkt, schrumpft der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst, während die Rate konstant bleibt. Im ersten Jahr des Beispiels sind das 12.600 € Zinsen und 7.200 € Tilgung.
Banken rechnen meist monatlich; bei jährlicher Verzinsung fallen Zinsen und Rate im Modell deshalb etwas anders aus als im Darlehensvertrag. Die Rate ist eine Modellrechnung auf Basis deiner Eingaben; die tatsächlichen Konditionen legt jede Bank individuell fest.
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Tilgung und Anfangstilgung
Kurz gesagt: Die Tilgung ist der Teil der Rate, der die Restschuld senkt. Die Anfangstilgung gibt an, wie viel Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt werden. Je höher sie ist, desto höher ist die Rate, desto kürzer die Laufzeit und desto geringer die gesamten Zinskosten. Der Rechner lässt dich wahlweise die Laufzeit oder die Anfangstilgung festlegen; die jeweils andere Größe ergibt sich daraus.
Gibst du die Laufzeit vor, berechnet der Rechner die konstante Rate, mit der das Darlehen bis zum Ende vollständig getilgt ist. Gibst du die Anfangstilgung vor, ist die Rate Darlehenssumme × (Zins + Anfangstilgung), und die Laufzeit ergibt sich daraus — auch aus dem Zins nach der Zinsbindung. Bei sehr kleiner Anfangstilgung kann das Darlehen im Modell nach 40 Jahren noch nicht getilgt sein; der Rechner weist dann auf die offene Restschuld hin.
Welche Tilgung zu deinem Haushalt passt, ist eine individuelle Abwägung zwischen Höhe der Rate und Dauer der Finanzierung; der Rechner zeigt dazu Zahlen, keine Wertung.
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Zinsbindung und Anschlusszins
Kurz gesagt: Während der Zinsbindung gilt ein fester Zins. Danach muss die Restschuld zum dann geltenden Zins weiterfinanziert oder abgelöst werden. Der Rechner zeigt die Restschuld nach der Zinsbindung und rechnet Anschlusszins-Szenarien durch: deinen eingegebenen Anschlusszins sowie den bisherigen Zins plus 1, 2 und 3 Prozentpunkte. Das sind Zahlen einer Modellrechnung, keine Prognose der künftigen Zinsen.
Zu jedem Szenario siehst du die neue Monatsrate bei gleicher Restlaufzeit (die Restschuld wird in der bisher geplanten Zeit getilgt, die Rate passt sich dem Zins an) und die Restlaufzeit bei gleicher Rate. Im Beispiel sind nach 10 Jahren noch 275.534 € offen; beim bisherigen Zins bleibt die Rate bei 1.650 €, bei einem Anschlusszins von 4,50 % läge sie bei 1.799 €.
Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit für die Rate, ein kürzerer Zeitraum bindet dich weniger lange; welche Dauer passt, ist eine individuelle Abwägung.
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Eigenkapital und Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis
Kurz gesagt: Das Eigenkapital verringert die Darlehenssumme und damit Rate und Zinskosten. Der Rechner zeigt das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis und die Eigenkapitalquote (Eigenkapital zur Gesamtinvestition). Banken beziehen das Darlehen auf ihren meist niedrigeren Beleihungswert; ihre Quote, der Beleihungsauslauf, fällt deshalb oft höher aus. Beleihungswert und Konditionen legt jede Bank individuell fest.
Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis, 40.000 € Kaufnebenkosten und 80.000 € Eigenkapital beträgt das Darlehen 360.000 €. Das Darlehen zum Kaufpreis ist dann 90,00 % (360.000 € ÷ 400.000 €), die Eigenkapitalquote 18,18 % (80.000 € ÷ 440.000 €). Je niedriger die Quote deiner Bank, desto günstiger fallen die Konditionen meist aus.
Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler) sind je nach Bundesland und Objekt unterschiedlich; der Rechner schlägt einen Richtwert vor (Grunderwerbsteuersätze Stand Oktober 2026), den du ändern kannst. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses als Verbraucher muss der Käufer höchstens so viel Maklerprovision zahlen wie der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB).
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Belastungsquote und verfügbares Geld nach Wohnkosten
Kurz gesagt: Die Belastungsquote zeigt, welcher Anteil des Nettoeinkommens für die Rate gebunden ist. „Verfügbar nach Wohnkosten“ zeigt, was nach bestehenden Verpflichtungen, Rate und Bewirtschaftung pro Monat bleibt — noch vor Lebenshaltungskosten. Der Rechner nennt beides als Zahlen ohne Bewertung. Als grobe Faustregel wird häufig genannt, dass die Rate etwa 35 bis 40 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte; Banken prüfen individuell.
Belastungsquote = Monatsrate ÷ Nettoeinkommen des Haushalts; Verfügbar nach Wohnkosten = Nettoeinkommen − Verpflichtungen − Monatsrate − Bewirtschaftung. Im Beispiel (Rate 1.650 €, Bewirtschaftung 250 €, Nettoeinkommen 5.500 €) beträgt die Belastungsquote 30,00 % (mit Bewirtschaftung 34,55 %) und das verfügbare Geld nach Wohnkosten 3.600 € pro Monat — davon sind noch Lebenshaltungskosten zu bezahlen.
Die Faustregel ist eine grobe Orientierung und keine Bewertung deiner Situation; sie ersetzt keine eigene Prüfung deiner Einnahmen und Ausgaben. Deine Haushaltsangaben bleiben dabei in deinem Browser: Der Rechner rechnet Belastungsquote und verfügbares Geld nach Wohnkosten nur dort aus; die Angaben werden nicht an unseren Server und nicht an Google übertragen, nicht gespeichert und nicht ins PDF aufgenommen.
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Kaufen oder mieten
Kurz gesagt: Der Vergleich zeigt das Vermögen nach einer wählbaren Zahl von Jahren, wenn du kaufst oder stattdessen mietest und die Differenz anlegst. Alle Annahmen (Miete, Mietsteigerung, Wertentwicklung, Verzinsung des angelegten Geldes) sind sichtbar und änderbar. Das Ergebnis zeigt Zahlen unter diesen Annahmen, keine Empfehlung; Steuern und Verkaufsnebenkosten sind nicht enthalten.
Käufer zahlen Rate und Bewirtschaftung, Mieter die wachsende Miete. Wer in einem Jahr weniger zahlt, legt die Differenz mit dem angenommenen Zins an. Käufer-Vermögen = Immobilienwert − Restschuld + angelegte Ersparnis; Mieter-Vermögen = angelegtes Eigenkapital + angelegte Differenzen (die Kaufnebenkosten zahlt der Käufer aus seinem Eigenkapital, der Mieter hat sie nicht). Der Immobilienwert wird mit den drei Wertentwicklungs-Szenarien des Rechners fortgeschrieben.
Steuern: Bei ausschließlicher Eigennutzung werden Gewinne aus dem Verkauf grundsätzlich nicht besteuert; Sonderfälle sind möglich, etwa bei teilweiser Vermietung. Der Rechner enthält deshalb keine Steuerrechnung und ersetzt keine Steuerberatung.
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