1 Objekt & Haushalt
Trage die Eckdaten deiner Immobilie ein; Haushaltsangaben sind optional und bleiben in deinem Browser. Felder mit * sind Pflichtfelder — alles andere hat sinnvolle Vorschläge, die du anpassen kannst.
2 Finanzierung
Eigenkapital, Laufzeit und Zinsen — der Rechner trennt den Zins während der Zinsbindung vom Anschlusszins.
Jährliche Verzinsung angenommen, kann von monatlicher Tilgung (wie bei deiner Bank üblich) leicht abweichen.
So rechnest du die Finanzierung deines Eigenheims mit dem Rechner
Von den Objektdaten bis zur Auswertung — ohne Anmeldung.
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Objektdaten und Kaufnebenkosten eingeben
Bundesland, Kaufpreis und Kaufnebenkosten eintragen; für die Nebenkosten schlägt der Rechner einen Richtwert aus dem Bundesland vor, den du ändern kannst. Wohnfläche und Baujahr sind optional.
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Laufende Kosten und (optional) Haushalt eingeben
Die monatlichen Kosten für Bewirtschaftung und Instandhaltung eintragen; sind sie unbekannt, bietet der Rechner anhand von Wohnfläche und Baujahr einen groben Richtwert an, den du übernehmen oder ändern kannst. Optional kannst du Nettoeinkommen und bestehende Verpflichtungen eintragen — diese Angaben bleiben in deinem Browser, werden nicht an den Server übertragen und nicht gespeichert.
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Finanzierung eingeben
Eigenkapital, Laufzeit oder Anfangstilgung, Zinsbindung sowie Zins während und nach der Zinsbindung eintragen.
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Optional: Kaufen oder mieten
Vergleichbare Kaltmiete, Mietsteigerung, angenommene Verzinsung des alternativ angelegten Geldes eintragen, um das Vermögen im Vergleich zu sehen.
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Ergebnisse auswerten
Der Rechner zeigt Monatsrate, Restschuld nach der Zinsbindung, Gesamtzinskosten, Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis, (mit deinen optionalen Haushaltsangaben, nur im Browser) Belastungsquote und verfügbares Geld nach Wohnkosten, Anschlusszins-Szenarien, eine EK-/Zins-Tabelle und den Vergleich Kaufen oder mieten — und eine persönliche Finanzierungsrechnung als PDF.
Häufige Fragen zur Eigenheimfinanzierung
Stand:
Allgemeine Information ohne Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität; keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung (Haftung: siehe Impressum).
Wie berechnet man die monatliche Rate einer Eigenheimfinanzierung?
Bei einem Annuitätendarlehen ist die Rate über die Zinsbindung konstant und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Im Rechner ergibt sie sich je nach Eingabe aus der gewählten Laufzeit oder aus der Anfangstilgung: Darlehenssumme × (Zinssatz + Anfangstilgung). Beispiel: 360.000 € Darlehen bei 3,5 % Zins und 2 % Anfangstilgung ergeben 19.800 € pro Jahr, also 1.650 € pro Monat. Der Rechner verzinst vereinfachend jährlich; Banken rechnen meist monatlich, die Werte können deshalb leicht abweichen.
Was bedeutet Anfangstilgung und wie wirkt sie sich auf die Laufzeit aus?
Die Anfangstilgung ist der Anteil der ursprünglichen Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird. Bleibt die Rate konstant, steigt der Tilgungsanteil mit sinkender Restschuld, und die Laufzeit ergibt sich aus Zins und Anfangstilgung: Je höher die Anfangstilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto geringer die Gesamtzinskosten, aber desto höher die monatliche Rate. Der Rechner zeigt die errechnete Laufzeit in der Modellrechnung an.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld zu dem dann geltenden Zins weiterfinanziert oder abgelöst werden. Der Rechner zeigt die Restschuld nach der Zinsbindung und rechnet den Anschlusszins in Szenarien durch: dein eingegebener Anschlusszins sowie der bisherige Zins plus 1, 2 und 3 Prozentpunkte. Zu jedem Szenario siehst du die neue Monatsrate bei gleicher Restlaufzeit bzw. die Restlaufzeit bei gleicher Rate — nur als Zahlen einer Modellrechnung, nicht als Prognose der künftigen Zinsen.
Was ist die Belastungsquote?
Die Belastungsquote setzt die monatliche Rate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen des Haushalts. Der Rechner zeigt zusätzlich das verfügbare Geld nach Wohnkosten (Nettoeinkommen abzüglich Verpflichtungen, Rate und Bewirtschaftung, vor Lebenshaltungskosten) als Zahl, ohne Bewertung — und berechnet beides ausschließlich in deinem Browser: Einkommen und Verpflichtungen werden nicht an den Server übertragen, nicht gespeichert und nicht ins PDF aufgenommen. Als grobe Faustregel wird häufig genannt, dass die Rate etwa 35 bis 40 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte; Banken prüfen individuell, und die Faustregel ersetzt keine eigene Prüfung deiner Situation.
Welche Rolle spielt das Eigenkapital?
Mehr Eigenkapital verringert das Darlehen und damit Rate und Zinskosten. Der Rechner zeigt das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis (Banken beziehen das Darlehen auf ihren meist niedrigeren Beleihungswert; ihre Quote, der Beleihungsauslauf, fällt deshalb oft höher aus) und die Eigenkapitalquote (Eigenkapital im Verhältnis zur Gesamtinvestition) und stellt in einer Tabelle dar, wie sich unterschiedliche Eigenkapitalquoten und Zinssätze auf Monatsrate und Gesamtzinskosten auswirken. Das sind Kennzahlen, die bei Finanzierungen üblicherweise eine Rolle spielen; die Bedingungen legt jede Bank selbst fest.
Wie funktioniert der Vergleich „Kaufen oder mieten“?
Der Vergleich ist eine Modellrechnung zum Vermögen nach einer wählbaren Zahl von Jahren. Käufer zahlen Rate und Bewirtschaftung, Mieter die Miete; wer weniger zahlt, legt die Differenz mit dem angenommenen Zins an. Beim Käufer zählen Immobilienwert abzüglich Restschuld, beim Mieter das angelegte Eigenkapital (die Kaufnebenkosten zahlt der Käufer aus seinem Eigenkapital). Alle Annahmen (Miete, Mietsteigerung, Wertentwicklung, Anlagezins) sind sichtbar und änderbar; das Ergebnis zeigt das Vermögen im Vergleich, keine Empfehlung.
Fällt beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie Steuer an?
Bei ausschließlicher Eigennutzung werden Gewinne aus dem Verkauf grundsätzlich nicht besteuert; Sonderfälle sind möglich, etwa bei teilweiser Vermietung oder gewerblicher Nutzung. Der Rechner enthält deshalb keine Steuerrechnung und ersetzt keine Steuerberatung.
Was berücksichtigt der Rechner nicht?
Der Rechner ist ein Modell und bildet nicht alles ab, was bei einer Finanzierung eine Rolle spielen kann: Förderkredite und Zuschüsse (z. B. KfW-Programme; ihre Bedingungen ändern sich, bei Bank oder Förderstelle erfragen), Sondertilgungen und einen Wechsel des Tilgungssatzes, Grundsteuer, Hausgeld und Rücklagen (soweit du sie nicht in die Bewirtschaftung einträgst), Lebenshaltungskosten sowie Steuern. Auch die Konditionen deiner Bank können abweichen; der Rechner zeigt Zahlen einer Modellrechnung, keine Prüfung und keine Empfehlung.
Werden meine Eingaben gespeichert?
Auf unserem Server werden deine Eingaben nicht gespeichert: Sie werden zur Berechnung übertragen, dort verarbeitet und danach verworfen. Angaben zu deinem Haushalt (Nettoeinkommen, Verpflichtungen) verlassen deinen Browser gar nicht: Sie werden nicht an den Server und nicht an Google übertragen, nicht gespeichert und nicht ins PDF aufgenommen. Nur wenn du im Cookie-Banner „Alle akzeptieren“ wählst, übermittelt der Rechner zusätzlich an Google Analytics: den Klick auf „Berechnen“, den PDF-Download, den Wechsel zwischen den Rechnern sowie das Bundesland und eine grobe Kaufpreisklasse (auf volle 100.000 € abgerundet) — keine Beträge, Einkommen oder Raten. Diese Angaben werden in Google Analytics 2 Monate gespeichert und danach automatisch gelöscht. Näheres steht in der Datenschutzerklärung.
Wie genau sind die Ergebnisse?
Die Ergebnisse sind unverbindliche Modellrechnungen auf Basis deiner Eingaben und vereinfachter Annahmen, zum Beispiel jährliche statt monatlicher Verzinsung und konstante Raten. Sie sind keine Prognose und ersetzen keine Beratung; die Annahmen findest du in der Methodik.